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买卖农村房合法不听听咱洛阳律师咋说

发布时间:2020-03-04 05:23:08 阅读: 来源:标签机厂家

案情回顾

2007年3月,宋某将从他人处以5.5万元购买的农村房屋以6.6万元转让给张某,双方签订售房协议约定“永不反悔”,宋某、张某均非该村人。之后,张某反悔向宋某索要购房款及利息。河南洛太律师事务所郑艳律师以该案为例,给大家分析一下买卖农村房的法律效力问题。

律师分析

合同无效。农村集体所有土地的使用权,依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案宋某卖给张某的房产,系属于农村宅基地上建造的房屋,宋某将该房出售给张某的行为,属于变相出卖宅基地行为,而宋某非该房产所在宅基地使用人,张某、宋某也不属于同一集体经济组织成员,故宋某将该案涉及房屋出售给张某的买卖行为,因违法而无效。

无效后果。合同无效,宋某基于该买卖协议从张某处所购房款和张某基于该协议从宋某处所得房产,双方均应相互返还。从售房协议可看出,该房屋未取得产权证明,双方对此共知,仍进行买卖行为,双方均存在过错,故张某请求宋某返还购房款利息不予支持。

律师提醒

农村私房买卖原则无效。农村住房转让时,宅基地使用权一并转让,故农村私房买卖合同涉及农村宅基地的转让。依照《土地管理法》和有关政策的规定,农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员,向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的,因违反了集体经济组织的成员权属性,应当认定无效。司法实践中,如果农村宅基地房屋买卖合同的时间较早,且经有关政府部门审核同意,从保护交易安全角度出发,农村房屋买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民,或者是城镇居民,不做无效处理。

农村房屋买卖合同无效的后果,双方返还。因双方当事人对合同无效均存在过错,故出卖方主张的房屋或宅基地使用费通常不会被支持,房款返还时是否支持利息,司法实践中通常从公平原则出发,认定房款利息及房屋升值导致买方的经济损失是否亦由出卖方补偿。

城镇居民购买宅基地所建房屋,即使经过十余年,亦因违反国家政策的刚性规定,可能产生合同无效、腾退房屋的风险。时间久远并非其合同效力必然成就因素。故买方在购买房屋前,不仅要看对方的私有房产所有证,还要审查土地使用权证,以明确是否属于宅基地上建房性质。

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