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发布时间:2020-02-17 13:49:30 阅读: 来源:标签机厂家

房价未能平抑 建设部没有扮演好角色?

“加息不是针对房地产业。”这是安邦咨询首席分析师陈功的观点,“加息最重要的作用是将局部调控转变为全局调控。” 央行加息之后,本报记者走访和询问了几个北京在售楼盘,发现消费者咨询与购房的情况与往常无异,房价也没有出现任何波动。好像被业界热炒的央行加息政策,在实际的房地产市场中并没有起到人们料想中的立竿见影的效果。 加息并非针对房地产? “加息不是针对房地产业。”这是安邦咨询首席分析师陈功的观点,“加息最重要的作用是将局部调控转变为全局调控。”陈功认为,此前的政策企图把房地产、汽车等几个很热的行业割裂出来对他们单独进行一些调控,为的是尽量使其他行业少受影响。但在实行了一段时间之后发现此种做法并不能达到原有目的,因为“资金还是会从其他行业流向这几个被调控的热门行业中去。”想要进行局部调控并不现实,因此为了避免宏观调控的整体失败,就只能转向全局调控。 陈功认为,作为全局性调控的一种手段,加息是必然要走的一步,并不是房地产过热或房价过高所致。 世联地产顾问公司董事长陈劲松也持相同观点。他说,现在总将房地产与加息联系在一起,实际上是片面理解了加息。加息不只是针对房地产,并且房地产业本身也并不存在需要为之专门制定调控政策的所谓泡沫。 对于市场状况有深入了解的陈劲松在判断泡沫有无时,引入了香港专业人士在金融风暴之后总结出来的崩盘先兆:购房不是自住而是完全用于投资;有楼的人多,有钱的人少;投资回报率偏离正常值、极不合理;时值资金和政策大的紧缩时期。“这四件事在1997年的香港全部发生了,而在目前中国的绝大多数城市一件也没有出现。” “长期的负利率实际上鼓励了投资,而中国长期的宏观经济调控政策又是针对投资的,”陈劲松进一步分析说,是利率与宏观调控政策的长期背离,使得加息成为必然,并且最终要将利息调整到一个正常水平,因此今后还会多次加息亦是在所难免。 陈功的观点也证实了陈劲松的判断,他认为加息与减息一样,都是周期性的表现,“我们曾经连续多次减息,加息同样也应如此。” 陈劲松对于社科院金融研究所易宪容研究员预计的利率将大幅加至8%甚至10%,表示完全反对,“我认为可能会再加三四次,估计最终加上1%左右,我们的利率基本上就正常了。” 持币观望,还是提前购房? 很多人疑惑重重:有了连续加息的心理预期,人们是会持币观望,还是会提前购房? 万通董事局主席冯仑指出,现在的宏观调控政策主要是针对供应和需求,但更应进行调控的是民众的心理预期,因为现在的实际情况是:房价越涨,人们的购买就越踊跃。可见心理预期对于购房者决策的重大影响。 在实地调查中,京城西部某楼盘的销售人员告诉本报记者,对于加息,客户并不是太在意。因为西部地区的购房者多以自住型为主,他们购房往往选择多付(首付)少贷(贷款)的方式,并且尽量在还款几年后想办法筹集资金将余款一次性付清。而对于东部一些投资占购买主导力量的楼盘,情况可能就不尽相同了。 对于投资者的影响,陈功认为:“连续加息不会出现加速买房的情况,购房者会谨慎入市。”总体来说,加息对房地产市场应该会起到限制性作用,尤其是投资型购房者会非常谨慎。“因为他要考虑资金的压力、成本以及投入所带来的增幅回报是否理想等问题。” 但是,陈功进一步表示,在存取款、消费、提前还款等方面短期内市场上可能会有一些反应,但“不能牵强地认为现有的变化都是加息导致的。”由于加息所带来的影响会有一定的滞后性,因此对房价、销售等行业性的重大影响可能在三个月到六个月的时间之后才会真正显现出来。 陈劲松则列举了对购房者和想买房者的调查结果:假如连续加息10次,使利率到达8%的水平,低收入者将不再买房,而中等收入者则会选择尽快还款而降低其他方面诸如娱乐、旅游、买车等的消费。陈劲松认为这种结果是非常严重的,因为“如果只打加息一套拳,恐怕不仅不会打击到房地产,反而会造成其他方面消费的硬着陆,有可能造成百业萧条。” 因此,陈劲松认为,当利息上升到正常水平后,为了避免消费硬着陆,房地产价格问题必须通过房地产行业本身来解决。“应该采取提高供应量或供应量预期的方法来调控,因为提高供应只会影响房地产,而不会影响其他的行业。” 建设部没有扮演好角色? 加大供应量曾是多位地产商和地产专家提出的解决房地产过热问题的共同建议,然而在各种观点不断交锋的今天,反对的声音还是出现了。 “靠供应量的提高来平抑房地产价格我觉得不大可能。”陈功的观点是,提高供应量就意味着城市的不断扩大、膨胀,而城市的盲目扩张将会引发交通、公共管理、农民收入、吸纳就业等一系列的复杂问题。 同时,陈功认为,实际上北京市和其他城市的土地供应量都已相当多了,尤其是近几年。因此,不能单纯地因为要降低房价而去增加土地供应量。“土地供应量是一定会增加的,但应该保证它是有序进行的。”陈功建议,为了使宏观调控更科学更有效,可以从税费问题、投资、利率、资金成本等方面来进行综合考虑。 在这一问题上,陈功认为政府部门的作用非同小可。但就目前的情况来看,陈功直接表示出了对建设部所起作用的质疑。“我觉得在整个的行业形势里,建设部没有站在应有的立场之上考虑问题。” “建设部应该是一个很客观的市场管理者。”陈功说,“但我认为它没有扮演好这个角色,现在它明显地在买方与卖方之间波动。”陈功具体分析道,建设部日前出台的报告显然是以建设部的名义证明中国房地产业不存在泡沫,甚至希望房地产越热越好;而作为国务院的直属部门,建设部又是国家宏观调控的主要执行者,要对房地产投资过热进行抑制。“这些政策的目标之间是相互矛盾的,也就导致建设部现在做的很多事情都是相互矛盾的。” 两种相对立的角色集于一身,建设部应该怎样做?陈功认为,它首先要对自己的官方立场作一些审视,然后调整一下自己的基本定位,做一些它需要做的事情,比如:引导市场、引导价格,还包括及时对市场情况做出一些示警。

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